1. ПОШУК ОБ’ЄКТА. Оголошення щодо продажу квартир публікуються в більшості газет і на великій кількості спеціалізованих сайтів Інтернету. Якщо у Вас є достатньо часу, досвіду і знання португальської мови, щоб ретельно вивчати приватні оголошення і вести переговори з їх власниками, то можна пройти цей етап самостійно. Однак, як правило, більшість квартир продається через посередництво Агентств з нерухомості (Agencia Imobilária).

Більше того, якщо Ви збираєтеся брати кредит на покупку квартири в банку, Вам не обійтися без їх посередництва. Більшість банків, які видають кредит на покупку житла, працюють саме з такими агентствами, особливо у випадку, якщо покупець – іноземець.

Майте на увазі, що за свої послуги агентство з нерухомості бере комісійні, які складають близько 3% від суми продажу. Вважається, що ці послуги оплачує продавець, однак у кінцевому підсумку вони все одно лягають на покупця, оскільки збільшують вартість квартири.

2. ОТРИМАННЯ ІНФОРМАЦІЇ ТА АНАЛІЗ ДОКУМЕНТІВ. Будь-який вид нерухомості за кордоном, зокрема в Португалії, повинен бути зареєстрований у Відділі реєстрації нерухомості (Conservatória de Registo Predial) за місцем знаходження житла. Саме там Ви можете (і повинні) отримати всі документи, що містять повну інформацію про квартиру, яку збираєтеся купувати (її план, точну площу і т.д.). Головний документ, який Вам необхідно отримати, називається Сertidão de teor de registos. Він містить відомості щодо житла, що купується і дозволяє переконатися, що житло не є вже об’єктом іпотечної застави (що, природно, робить покупку неможливою).

Робота в Португалії

Для іноземців кредит дають під іпотеку від 30% внеску. Для цього Вам необхідно буде надати доказ стабільних доходів (наприклад довідка з роботи або податкової служби). Придбання житла не дає автоматичного права на отримання виду на проживання, але дає право на багаторазову візу в Португалію, що багато в чому спростить процес отримання посвідки на ВНП

3. ЗВЕРНЕННЯ ЗА КРЕДИТОМ В БАНК. У більшості банків заяву на надання кредиту для покупки житла (Credito de Habitação) повинно супроводжуватися документами, що дозволяють визначити платоспроможність заявника.

На підставі аналізу поданих документів банк приймає попереднє рішення про надання (або відмову у наданні) кредиту. У середньому, відповідь дається протягом 2-3 робочих днів. Якщо банк дає позитивну відповідь, відкривається кредитний процес (за що клієнт повинен заплатити).

Після прийняття попереднього рішення про надання кредиту, банк проводить оцінку об’єкта нерухомості, на придбання якого надається кредит. Ця процедура теж оплачується клієнтом. Сума оцінки повинна бути більше суми цього кредиту. Клієнт повинен сам виплатити перший внесок, що дорівнює різниці між сумою оцінки і сумою наданого кредиту, а оплата решти суми провадиться за рахунок кредиту. Таким чином, оцінка нерухомості є основою для визначення відсотка кредитування.

4. ПОПЕРЕДНЯ РЕЄСТРАЦІЯ. Якщо банк прийшов до висновку, що справа задовольняє всі сторони, приймається остаточне рішення про надання кредиту, при цьому клієнтові видається два документи. В одному з них вказуються умови, на яких надається кредит, в іншому – умови проведення попередньої реєстрації угоди, тобто отримання так званих «попередніх регістрів» (registos provisórios). Таких регістрів два:

• Попередній регістр придбання. Цей документ закріплює права покупця на період до підписання остаточного договору купівлі-продажу. Якщо з’явиться інший покупець, зацікавлений в тій же квартирі, йому повідомлять, що вона вже знаходиться в процесі продажу.

• Попередній регістр іпотечного кредиту. Цей документ закріплює умови про те, що житло, яке купляється служить заставою (або гарантією) здійснення угоди.

Ці документи оформляються у Відділі реєстрації нерухомості (Conservatória do registo predial) за місцем знаходження житла. Для їх отримання необхідно представити домову книгу (caderneta predial) або, якщо її не існує, документ, що підтверджує подачу заяви про внесення квартири до житлового кадастру (certidão do pedido de inscrição na matriz), який видається відповідним фінансовим відділом.

5. ОПЛАТА ПОДАТКУ IMT. Цим податком, який називається «Муніципальний податок на передачу нерухомості» (Imposto municipal sobre a transmissão Onerosa de Imoveis-IMT) обкладаються будь-які види оплатної передачі нерухомого майна (будинків, земельних ділянок тощо). Сплатити IMT необхідно до того, як передача закінчена. Нотаріальна реєстрація контракту купівлі-продажу не може бути проведена без пред’явлення документа, що підтверджує, що цей податок вже сплачений (це можна зробити в будь-якому відділенні фінансів податкової служби).

Португалія: перелік документів для воззєднання сімї

Сума податку залежить від типу та вартості переданого об’єкта нерухомості. Податкова служба сама виробляє оцінку нерухомості, беручи до уваги не тільки вартість будівництва, а й інші чинники, наприклад, якість будівельних і оздоблювальних матеріалів, комфортність, район, в якому вона знаходиться. Якщо сума оцінки виявиться більше тієї, яка міститься в контракті купівлі-продажу – податок стягується саме з неї. Для перерахунку вартості старих будинків застосовуються спеціальні коефіцієнти.

6. ПІДПИСАННЯ КОНТРАКТІВ. Контракт купівлі-продажу може бути укладений з нотаріальним посвідченням (por escritura pública) або без нього (por documento particular). Як правило, банк, що надає кредит, вимагає нотаріального засвідчення. Оформлення остаточного контракту проводиться в нотаріальній конторі, зазвичай найближчій до банку.

Для проведення процедури необхідно, як завжди, представити документи, що засвідчують особи продавця і покупця. Крім того, повинні бути представлені і всі документи на об’єкт купівлі-продажу (вже зазначені раніше будинкова книга або заяву про внесення до житлового кадастру і документ про всі реєстраційні записи), а також документ, підтверджуючий, що купується приміщення призначене для житла – licença de habitação. Як правило, банк, що надає кредит, на прохання клієнта і за додаткову плату бере на себе обов’язок зібрати і представити в нотаріальну контору всі необхідні документи.

У нотаріальній конторі підписуються та завіряються два контракти:

• Контракт купівлі-продажу між продавцем і покупцем, який закріплює за другим право власності на житло.

• Контракт іпотечного кредиту між покупцем і банком, який закріплює всі умови кредиту (термін, процентну ставку і т.д.).

При підписанні контрактів стягується мито в розмірі 0,8% від вартості житла і 0,6% від суми кредиту.

Відпочинок в Португалії

Якщо Ви купуєте квартиру, не вдаючись до кредиту, то перед підписанням контракту Ви повинні в присутності нотаріуса її оплатити. Зрозуміло, не готівкою – Ви повинні вручити продавцеві платіжний документ. Це може бути чек або документ, що підтверджує доручення банку здійснити переказ відповідної суми з вашого рахунку на рахунок продавця.

7. ОСТАТОЧНА РЕЄСТРАЦІЯ. Заключним етапом процесу є заміна попередніх регістрів на остаточні в Відділі реєстрації нерухомості. Тільки після цього Ви стаєте власником будинку або квартири. Як і на попередніх етапах, банк за додаткову плату може виконати за вас цю роботу.

Додаток

• Якщо Ви придбали житло в кондомініумі, то повинні будете обов’язково укласти договір страхування від пожежі.

• Якщо Ви купили квартиру, в якій раніше вже хтось жив, то необхідно перереєструвати на себе всі контракти на комунальні послуги (будьте уважні до дат перших квитанцій на оплату, щоб не платити борги колишніх господарів). Якщо квартира нова – необхідно укласти нові контракти.

• Ставши власником квартири, Ви повинні будете щорічно платити Муніципальний податок на нерухомість (Imposto municipal sobre os imoveis – IMI), яким обкладаються будь-які види нерухомого майна. Податкова служба щороку, протягом березня місяця, висилає повідомлення про необхідність сплатити податок, що має бути зроблено протягом квітня. Якщо сума податку перевищує 250 євро, то його можна сплатити в два прийоми – один платіж в квітні і інший – у вересні.